Nieruchomości

piątek, 20 listopada 2015

Home staging na bogato

Skuteczne zwiększanie wartości nieruchomości ma wiele twarzy. Dziś poruszę ten temat ponownie, tym razem z innej perspektywy.


metamorfoza domu
Co łączy dwa powyższe domy?

Otóż wprawne oko z pewnością zauważy, że jest to... ten sam dom. Co więcej, jego przemiana nie wynika z generalnego remontu. Odświeżeniu uległ on jedynie z zewnątrz, zaś zmiany w założeniu miały być tanie. Zanim jednak zajmiemy się kosztem metamorfozy zastanówmy się nad istotą zagadnienia. 

Jaką różnicę wartości wygenerował ten remont?

Po rzuceniu okiem na oba obrazki nie ma wątpliwości, że mamy do czynienia z dwoma skrajnymi segmentami rynku. Dom z pierwszego zdjęcia będzie znajdował się pośród kilku procent najtańszych ofert na rynku. Z kolei dom na drugim zdjęciu z miejsca plasuje się w segmencie premium. Jego wartość na tle innych nieruchomości dostępnych na rynku będzie oczywiście zależna od lokalizacji czy standardu wykończenia wnętrza. Jednak doświadczenie pokazuje, że osiągnięcie "efektu wow" i zrobienie na klientach - potencjalnych kupujących - świetnego pierwszego wrażenia pozwala sprzedać nieruchomość często powyżej średnich cen na rynku. Zakładam, że dom będzie lokował się pośród 20% najdroższych ofert na rynku. Co to oznacza w praktyce?

Czas na zysk

Żeby sprawdzić o ile można byłoby zwiększyć wartość domu w powyższy sposób posłużyłem się następującą metodologią. Dla wybranych polskich miast sprawdziłem zakres cen ofertowych domów o podobnych do powyższego parametrach: powierzchnia użytkowa 90-130 m², działka o powierzchni 1000 - 2000 m². Dla wariantu "przed remontem" przyjąłem górną wartość z 10% najtańszych ofert, zaś dla wariantu "po remoncie": dolną wartość spośród 20% najdroższych nieruchomości. W miarę możliwości szukałem ofert w porównywalnych lokalizacjach. Analizy dokonałem na podstawie ofert z jednego z najpopularniejszych portali ogłoszeniowych.

Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków - analiza nieruchomości

Jak widać w każdym z przypadków mamy do czynienia mniej więcej z podwojeniem wartości nieruchomości. Jaki koszt trzeba ponieść, żeby w tak zdecydowany sposób podnieść wartość domu? Do uzyskania spektakularnego efektu konieczne będzie zaangażowanie profesjonalnego biura projektowego. Pomoc architektów pomoże zoptymalizować działania i zapewni, że efekt będzie warty włożonych w remont środków. Dom, który pokazałem na początku artykułu został wyremontowany w 2011 roku za mniej więcej 110 tys zł. Dziś taka kwota byłaby oczywiście wyższa ze względu na wyższe koszty materiałów i robocizny, zakładam, że byłoby to ok. 140 tys zł. Do tej kwoty należy doliczyć wynagrodzenie biura projektowego. Ten koszt jest bardzo indywidualny, przyjmijmy, że będzie to 10 tys zł. Całość kosztów mieści nam się więc w ~150 tys zł. Jak więc widać wykazując się sprytem i zatrudniając odpowiednich specjalistów można wygenerować sześciocyfrowy zysk z nieruchomości. Po obliczeniu ROI wg. tak przyjętych liczb wychodzi nam zwrot z inwestycji na poziomie od 38% dla Krakowa, przez 50% dla Poznania i Wrocławia aż po 80% dla Warszawy. To oczywiście przy założeniu, że całą transakcję sfinansujemy ze środków własnych. Przy posłużeniu się środkami zewnętrznymi, np. kredytem te liczby będą jeszcze bardziej spektakularne. Biorąc pod uwagę, że cały proces da się przeprowadzić w mniej niż rok można to chyba uznać za godziwy zarobek :)

Oczywiście powyższa analiza ma charakter bardzo orientacyjny. Potraktuj ją raczej jako inspirację. Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości z pewnością zdajesz sobie sprawę, że każdy przypadek należy analizować indywidualnie. Taka strategia może jednak wydatnie pomóc zarobić na szybkim obróceniu nieruchomością, albo po prostu przyczynić się do korzystniejszej sprzedaży domu, którego chcesz się pozbyć.

Jeśli Cię to zainteresowało, to więcej informacji na temat metamorfozy domu wraz ze zdjęciami znajdziesz na stronie bryla.pl

10 komentarzy:

  1. Pomału ludzie w Polsce przekonują się do znaczącej roli Home staging w rynku nieruchomości.

    OdpowiedzUsuń
  2. Super blog i bardzo treściwe wpisy :) Ja właśnie chcę kupić swoje pierwsze mieszkanie rydlówka kraków, co sądzisz o tej lokalizacji? Warto?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za miłe słowa!
      Szczerze mówiąc nie znam zbyt dobrze Krakowa i tamtejszego rynku, więc trudno mi ocenić. Proponuję przyjrzeć się kryteriom, które o tym decydują: łatwość dojazdu w inne części miasta zarówno samochodem jak transportem publicznym, bliskość terenów zieleni, bezpieczeństwo okolicy. Osobiście sprawdziłbym także studium uwarunkowań i miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (jeśli jest), żeby dowiedzieć się, czy za kilka lat nie wybudują pod oknami "pseudoautostrady". To Ci da odpowiedź czy to dobra lokalizacja :-)
      Pozdrawiam!

      Usuń
  3. Świetny wpis dotyczący home standing. Warto przeczytać :)

    OdpowiedzUsuń
  4. Też uważam że bardzo warto to przeczytać.Tylko czy to pomoże w czymś to nie wiem.

    OdpowiedzUsuń
  5. Spektakularna zmiana ze zwykłego nudnego domku do nowoczesnej budowli. Zawsze myślałam, że takie remonty idą w milionach a nie w tysiącach! Wow!

    OdpowiedzUsuń
  6. Rewelacyjna metamorfoza domu. Jeśli chodzi o ceny to da się znaleźć taniej, sprawdź tą ofertę wynajmu apartamentów.

    OdpowiedzUsuń