Nieruchomości

niedziela, 1 lutego 2015

Kupując lokal użytkowy - fakty i mity

Planując zakup lokalu użytkowego na wynajem szukamy takiej lokalizacji, jaka będzie atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Wokół tych oczekiwań narosło wiele mitów i nieporozumień, z którymi chciałbym się obszerniej rozprawić. Dziś zajmiemy się kluczowym aspektem dostępności komunikacyjnej.

Kupując lokal użytkowy na wynajem kierujemy się prawem popytu. Powszechnie wiadomo, że firmy szukają lokalu umiejscowionego na parterze przy głównych ulicach, na których funkcjonuje intensywny ruch pieszy. Gdy jednak przychodzi do szczegółów pojawia się wiele wątpliwości.

Gdzie są miejsca parkingowe?

Powszechnym poglądem jest konieczność zapewnienia klientom miejsc parkingowych. W niektórych branżach jest to faktycznie niezbędne, np trudno wyobrazić sobie, sklep meblowy bez możliwości podjechania samochodem. W większości przypadków jednak okazuje się, że... miejsca parkingowe zmniejszają wartość lokalu. Dlaczego tak się dzieje?

Po pierwsze na ulicach polskich miast brakuje sensownych rozwiązań przestrzennych oraz kultury parkowania. Jeśli więc na ulicy, przy której znajduje się Twój lokal można dowolnie parkować to najprawdopodobniej chodnikiem trudno przejść bo jest zastawiony, wszędzie widać plamy oleju a w koleinach po parkowaniu gromadzi się deszczówka. Trawnik dawno został rozjeżdżony i na jego miejscu kole w oczy zaschnięte błoto.

Lublin, ul. Hipoteczna. Łatwo tu zaparkować, niestety nikt nie ma ochoty tu przebywać.

Oczywiście zdarzą się klienci, którzy docenią możliwość zaparkowania i dojadą specjalnie do Twojego lokalu. Zastanów się jednak, czy przy okazji nie tracisz czegoś znacznie ważniejszego - przestrzeni, w której ludzie chcą przebywać, a przy okazji - zostawiać pieniądze.

Swojego czasu zapoznawałem się z kilkoma niezależnymi badaniami wykonanymi m.in. w Kopenhadze i Bristolu. Ze wszystkich płynął wniosek, iż ograniczenie ilości miejsc parkingowych na wybranych ulicach wpłynęło na wzrost dochodów znajdujących się tam punktów usługowych i handlowych.

Na nasze potrzeby nie będziemy jednak analizować zagranicznych badań. Zamiast tego proponuję wycieczkę do Łodzi i porozmawianie z właścicielami lokali położonych przy ul. 6-go sierpnia. Ulica ta została poddana w 2014 roku gruntownej metamorfozie - ruch samochodowy został ograniczony, zmniejszono ilość miejsc parkingowych, większość przestrzeni oddano osobom poruszającym się pieszo. W efekcie właściciele tamtejszych lokali deklarują wzrost obrotów o nawet 300%. Oczywiście wzrost dochodów Twojego najemcy oznacza także wzrost wartości Twojego lokalu i wyższą stawkę najmu.

Łódź, ul. 6-go sierpnia. Po ograniczeniu ruchu samochodowego znacznie wzrosły dochody okolicznych lokali.

Po zakupy rowerem?

Skoro klient nie zawsze może do Ciebie dojechać samochodem to może będzie mógł rowerem? Bez jaj, przecież nikt nie robi zakupów na rowerze, prawda? Czy aby na pewno? Poniżej zdjęcie parkingu przed marketem jednej ze znanych sieci. Taki widok jest coraz popularniejszy:

Market znanej sieci w Lublinie. Odkąd postawiono stojaki rowerowe stale ktoś z nich korzysta.

Oczywiście faktem jest, że klient przyjeżdżający na rowerze wyda średnio kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt procent mniej na zakupy, niż ten przyjeżdżający samochodem. Jednak na przestrzeni potrzebnej do zaparkowania jednego samochodu można zorganizować parking nawet na 10 rowerów. Rentowność tak wykorzystanej przestrzeni może być więc dużo większa.

Zdaję sobie sprawę, że rower nie jest jeszcze w Polsce postrzegany jako środek transportu i wizja, którą roztaczam może wydać Ci się nieco odległa. Zauważ jednak, że polityka Unii Europejskiej zmusza nas do implementowania rozwiązań zrównoważonego transportu. W efekcie ruch samochodowy w miastach będzie stopniowo ograniczany, zaś nasze władze stymulować będą wzrost przemieszczania rowerem i transportem zbiorowym. Już teraz część polskich miast ma zapisane np. podwojenie udziału ruchu rowerowego w sumie wszystkich podróży w ciągu kilku lat. To oznacza dynamikę wzrostu ilości klientów "rowerowych" na poziomie kilkudziesięciu procent rocznie. Czy nie warto spróbować pozyskać tych klientów do siebie zanim trend zauważy konkurencja? Jeśli jeszcze nie jesteś pewien to obejrzyj film ukazujący jak wygląda poranny korek w stolicy Danii:


3 komentarze:

  1. Ten komentarz został usunięty przez administratora bloga.

    OdpowiedzUsuń
  2. Dokładnie, węzeł komunikacyjny i możliwość szybkiego dojazdu do lokalu użytkowego to kluczowy aspekt wyboru lokalizacji lokalu.

    OdpowiedzUsuń
  3. Bardzo ciekawy i merytoryczny wpis. Z całą pewnością ten temat zainteresuje wielu czytelników.

    OdpowiedzUsuń