Nieruchomości

poniedziałek, 30 grudnia 2013

Jak zrobić miasto, w którym ludzie chcą żyć?

Katowice mają problem – centrum miasta się wyludnia, zaś miasto nie ma sensownego pomysłu jak zmienić ten stan rzeczy. Co zrobić, żeby nie skończyć jak Detroit?
Problem został opisany w artykule w GW: link

Co poszło nie tak?

Świetnie położone miasto, bardzo dobry rynek pracy – najwyraźniej to nie wystarczy, żeby zadowolić mieszkańców. Władze Katowic zdegradowały centrum przeprowadzając przez jego środek olbrzymie arterie komunikacyjne, które obniżyły jakość życia i ułatwiły ucieczkę mieszkańców na obrzeża. Mimo że każdy z nas chciałbym mieć jak najlepszą infrastrukturę komunikacyjną nie wszyscy zdajemy sobie sprawę, jakie implikacje niosą za sobą określone decyzje. Hałas, spaliny, wibracje, korki – to czynniki obniżające jakość naszego życia. Nic więc dziwnego, że mieszkańcy uciekają z takiego miasta, które w efekcie zaczyna umierać.

Gdzie szukać recepty?

Gdy pracowałem jako agent nieruchomości na co dzień poznawałem oczekiwania potencjalnych kupujących i najemców. Te doświadczenia bardzo mi się przydały bo teraz dużo łatwiej ocenić mi popyt na daną nieruchomość zarówno obecny jak i przyszły, skorelowany z planami rozwoju miasta. A ludzie szukający swojego lokum zwracają uwagę wciąż na te same elementy - jakość otoczenia (zieleń, place zabaw), bliskość punktów użyteczności publicznej (szkoła, przedszkole, przystanek etc.). Czynnikami obniżającymi popyt są natomiast zwykle: widok na ruchliwą ulicę lub ekrany akustyczne, hałas, zdegradowana i zaniedbana przestrzeń. Receptę na te problemy znalazł Wiedeń – miasto, które wśród najlepszych miast do życia na świecie zajmuje drugie miejsce już trzeci rok z rzędu. Wiedeńczycy doszli do wniosku, że indywidualny ruch samochodowy jest czynnikiem zasadniczo obniżającym jakość życia. Zamiast dostosowywać przestrzeń do samochodów (jak ma to miejsce w Polsce) uważa się tam, że to samochody mają dostosować się do przestrzeni. Wprowadzono tam więc priorytety komunikacyjne: najważniejszy jest przemieszczający się pieszy, następnie komunikacja zbiorowa, potem komunikacja rowerowa a na samym końcu indywidualny transport samochodowy.
Tendencja taka nie jest zresztą domeną wyłącznie Wiednia. Przebudowa systemów komunikacyjnych pod kątem jakości życia i wyższej, niż w przypadku indywidualnego transportu samochodowego, wydolności ma miejsce w miastach Niemiec, Francji, Holandii, Belgii, krajach Skandynawskich czy Korei Południowej.

Rewitalizacja Seulu. Żródło: machine4living.com

Ciekawe przykłady płyną ostatnio nawet z Moskwy, gdzie problemy komunikacyjne próbowano rozwiązać budując nawet dwudziestopasowe drogi dojazdowe do centrum (sic!). Dziś część z tych dróg jest zamieniana na wysokojakościowe przestrzenie publiczne a miasto wdraża potężne projekty dla transportu alternatywnego.

Moskwa. Kilkunastopasowe ulice nie rozwiązały lecz zwiększyły problemy komunikacyjne.

Co będzie dalej?

Katowiccy włodarze jeszcze nie zdają sobie sprawy, że wymyślonym przez siebie sposobem nie rozwiążą problemów, lecz spowodują kolejne. Zasiedlając centrum osobami, których nie stać na mieszkanie gdzie indziej doprowadzą do powstania getta, które generować będzie przestępczość i postępującą degradację. A gdy degradacja znajdzie umocowanie w tytułach własności prawdziwa rewitalizacja stanie się misssion impossible – bo nie będzie możliwa do przeprowadzenia bez ciągnących się latami przesiedleń. A będzie jeszcze gorzej. W międzyczasie trzeba będzie przecież ponosić gigantyczne koszty doprowadzenia i utrzymania infrastruktury na rozlane przedmieścia oraz regulować zadłużenie zaciągnięte na te cele. Nie chcę być czarnowidzem, ale sądzę, że doprowadzi to do niewypłacalności części polskich miast, zwłaszcza, w kontekście ujemnego przyrostu naturalnego (a co za tym idzie spadku przychodu z podatków).
Szkoda, że wiedza, która znana jest już od dawna urbanistom i władzom miast na całym świecie z takim trudem dociera do Polski. Zwłaszcza, że te wyzwania można rozwiązać taniej i łatwiej niż generując kolejne problemy.

5 komentarzy:

  1. to jest właśnie głupota ludzka... co poradzić?

    OdpowiedzUsuń
  2. zapraszam do poczytania :)
    http://okazjedeweloperskie.pl/x.php/2,57/Poznaj-swoje-miasto.html

    OdpowiedzUsuń
  3. Witam, ostatnio zainteresowała mnie sprawa kupna spółki, pytanie czy mógłby pan napisac posta o tym jak wygląda sprzedaż spółki, kupno i z jakim ryzykiem inwestycyjnym się to wiąże? Byłbym bardzo wdzięczny.

    OdpowiedzUsuń
  4. Bardzo ciekawy artykuł. Katowice faktycznie nie zachwycają, choć porównując kiedyś i teraz widać wiele pozytywnych zmian.

    OdpowiedzUsuń