Nieruchomości

poniedziałek, 31 grudnia 2012

Jak kupić nieruchomość inwestycyjną?

Ostatnio rozpocząłem serię artykułów mających pomóc Ci korzystnie sprzedać nieruchomość. Pierwszy artykuł dotyczył mieszkań i domów: Jak zwiększyć wartość mieszkania lub domu. Uświadomiłem sobie jednak, że tak naprawdę nigdy nie napisałem JAK KUPIĆ nieruchomość. Dziś pokażę Ci jak krok po kroku znaleźć i zweryfikować kurę znoszącą złote jaja.

Po pierwsze decyzja

Najważniejszą częścią inwestowania są... Twoje decyzje. Postanów już dziś w jaki rodzaj nieruchomości chcesz inwestować oraz gdzie mają być one zlokalizowane – miasto, dzielnica.
Jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś jak najszybciej znajdź dobrego doradcę finansowego i porozmawiaj z nim o Twoich planach – ważne, żebyś znał swoje możliwości finansowe zanim zaczniesz poświęcać swój czas na wyszukiwanie nieruchomości.

Czas na badanie rynku

Gdy podjąłeś już podstawowe decyzje pora zacząć interesować się tym co dzieje się na rynku. Ponieważ wiesz już jaka nieruchomość Cię interesuje masz ułatwione zadanie. Porozmawiaj z kilkoma dobrymi agentami nieruchomości. Ustaw sobie powiadamiacz o nowych ofertach na kilku (2-3) portalach z ofertami. Gdy pojawi się coś, co spełnia Twoje oczekiwania od razu zadzwoń i umów się na oglądanie – dobre oferty szybko znikają z rynku!

Czy to jest prawdziwa okazja?

Im większe przedsięwzięcie planujesz tym obszerniejszy będzie proces due diligence – czyli analizy tej inwestycji pod kontem finansowym, prawnym, podatkowo-księgowym czy procesów zarządzania. Jeśli jednak planujesz po prostu kupić kawalerkę za 100 tys. zł to nie będzie to tak skomplikowane. Osobiście używam metody pięciu kroków opracowanej przez Kena McElroya.
Oto ona.

  1. Sprawdzenie przychodów
Policz jakie przychody generuje lub może generować ta nieruchomość. Uwzględnij współczynnik pustostanów.

  1. Sprawdzenie kosztów
Sprawdź koszty generowane przez tą nieruchomość – w szczególności koszty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie.

  1. Określenie zysku operacyjnego
Jeśli masz już policzone miesięczne przychody i koszty to po prostu odejmij jedno od drugiego. Mam nadzieję, że wyjdzie Ci duża dodatnia liczba :-)
Zysk operacyjny określa się zawsze w ujęciu rocznym, więc jeśli liczyłeś przychody i koszty w ujęciu miesięcznym to nie zapomnij pomnożyć tak powstałego zysku x12 ;)

  1. Stopa kapitalizacji i wycena
Sprawdź stopę kapitalizacji dla tego typu nieruchomości – dowiesz się tego np. w dobrym biurze nieruchomości. Dane tego typu publikują także w swoich raportach firmy doradcze, np. Cushman & Wakefield. Teraz już możesz wycenić tą nieruchomość. Możesz to zrobić według prostego wzoru:

Wartość nieruchomości = Zysk operacyjny : stopa kapitalizacji

Oto Twoja początkowa oferta! W toku sprawdzania stanu nieruchomości będziesz musiał jeszcze obniżyć ofertę o kwotę niezbędnych nakładów (remonty itp.)

  1. Obliczenie raty kredytu i zwrotu z zainwestowanych pieniędzy
Teraz gdy znasz już cenę możesz policzyć ratę kredytu i realny zwrot z zainwestowanych pieniędzy (ROI). Od zysku operacyjnego odejmij roczną sumę rat kredytu a następnie oblicz ROI wg wzoru:

ROI = Zysk : Twój wkład własny

Jaki współczynnik ROI jest dobry? Odpowiedź brzmi: taki, jaki odpowiada Tobie. Po przeanalizowaniu kilkudziesięciu nieruchomości będziesz miał już rozeznanie co jest osiągalne na Twoim rynku.
Mam nadzieję, że powyższy proces nie wydaje Ci się skomplikowany. Jeśli jednak masz jakieś wątpliwości napisz o tym w komentarzu – postaram się wyjaśnić wątpliwości.
W najbliższym czasie opublikuję też case study konkretnej nieruchomości na podstawie powyższych kroków.

4 komentarze:

  1. Gdy czytam Twoje posty, wszystko wydaje się takie jasne i pozytywne. Podoba mi się ten poradnik jest dobrym przepisem na noworoczne postanowienie. O tak, niech rok 2013 będzie rokiem udanych inwestycji w nieruchomości:)!

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dziękuję za miłe słowa i wzajemnie życzę samych udanych inwestycji w nowym roku!

      Usuń
  2. Przede wszystkim potrzebny jest konkretny kapitał. Moja firma inwestuje w hale magazynowe, współpracujemy z Jartomem. Zanosi się, że przejmiemy halę pod Warszawą. Widzę co się dzieje na rynku i nie nie sądzę, aby w najbliższych latach były szanse na lepsze warunki dla inwestorów..

    OdpowiedzUsuń
  3. Na rynku hal magazynowych wyceny są rekordowo dobre, ale największym problemem jest jednak tytaj kapitał - przejęcie hali np. w SSE to świetna inwestycja, ale wymagająca milionów.

    OdpowiedzUsuń