Nieruchomości

wtorek, 20 września 2011

Jak media robią ludziom wodę z mózgu

Kolejny raz czytam artykuł w stylu „rentowność inwestowania w nieruchomości jest niższa niż lokaty” i nie mogę uwierzyć w niekompetencję dziennikarzy. Tym razem „fachowym” artykułem popisał się Puls Biznesu. Przedstawiam listę błędów w tym inwestycyjnym science – fiction.




Rentowność najmu a'la pismak

W jaki sposób dziennikarze wyliczają rentowność najmu, na podstawie której głoszą brak opłacalności tego sposobu inwestowania? Weź średnią kwotę wynajmu. Natępnie średnią wielkość kupowanego mieszkania, pomnóż przez średnią cenę ofertową metra mieszkania, następnie, podziel drugą wartość przez pierwsze, przemnóż przez sto i gotowe. Proste? Tylko dla dziennikarza. Oto dlaczego te wyliczenia nie mają nic wspólnego z inwestowaniem.


Kto kupuje za cenę ofertową?

Oczywiście nikt. Wydawałoby się, że do obliczenia rentowności bardziej zasadne będą ceny transakcyjne, te zaś są niższe od ofertowych o kilka do kilkunastu procent w zależności od miasta, typu nieruchomości etc.
I wbrew pozorom nie jest tak dużo trudniej do nich dotrzeć...

Jaki inwestor kupuje za cenę rynkową?

Żaden, a już na pewno nie taki, który posiada doświadczenie. Mając wiedzę w tej dziedzinie można kupować domy czy mieszkania za 70, 50 a nawet 30% wartości. Dziennikarz jednak o tym nie wie, bo takich ofert nie znajdzie przez otoDom. Tu właśnie najjaskrawiej wypaczona została idea inwestowania, którego istotą jest kupowanie nieruchomości o takich parametrach ceny, kosztów i potencjalnych zysków, które dadzą najlepszy cashflow. Jakiekolwiek średnie nie mają tu żadnego znaczenia, liczy się analiza konkretnej nieruchomości – to jednak za mało ogólnikowe, żeby pisać o tym w artykułach, nieprawdaż?


Kto kupuje nieruchomości za gotówkę?

Na pewno nie inwestorzy. Zupełnie nie rozumiem skąd wziął się zwyczaj liczenia rentowności przy założeniu kupna za gotówkę. Rozumiem, że to upraszcza obliczenia, jednak autor takiego artykułu powinien sobie zadać pytanie, czy w ogóle zna kogoś, kogo stać na zapłacenie za mieszkanie czy dom gotówką? Przywilejem i najwspanialszą cechą inwestowania w nieruchomości jest możliwość nabywania ich za pieniądze banku. Jak to wpływa na rentowność? Przeanalizujmy przykład.

Opcja pierwsza:
Masz 200 000 zł więc kupujesz mieszkanie za gotówkę z przychodem rocznym 18 000 zł (12x1500 zł).
Rentowność wynosi 9%.

Opcja druga:
Zamiast wydawać swoje 200 000 zł kupujesz to mieszkanie z 20% wkładem własnym (40 000zł) i uzyskujesz z niego ten sam przychód pomniejszony o ratę kredytu, powiedzmy, że 8400 zł rocznie, a więc już masz 21% rentowności!

Opcja trzecia:
Masz 200 000 zł więc możesz kupić pięć takich nieruchomości z wkładem 20% i uzyskiwać z nich 42 000 rocznie – stopa zwrotu jak wyżej. Tak właśnie działa dźwignia finansowa.

Opcja czwarta:
Kupujesz nieruchomość z dodatnim przepływem pieniężnym bez wkładu własnego (LTV=100%) i jakikolwiek zysk oznacza nieskończoną rentowność, bo zarabiasz, choć nie wydałeś z własnej kieszeni ani złotówki!!

Opcja piąta
Oczywiście możesz też wrzucić swoje 200 000 zł na lokatę i przy dobrych wiatrach zarobić 6% - po odjęciu podatku Belki zarobisz zawrotną kwotę 9720zł.

Powyższe obliczenia są oczywiście uproszczone oraz nie uwzględniają zysków związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Myślę jednak, że stanowią dobry punkt wyjścia do analizy idei i sposobów inwestowania. Gwarantuję Ci drogi czytelniku, że po dokładniejszym zgłębieniu tematu znajdziesz dużo lepsze okazje do inwestowania. Zacząć jednak należy od zmiany nastawienia i obalenia stereotypów, którymi niekompetentni ludzie próbują zmącić Twoją kreatywność. Życzę Ci więc wielu sukcesów i jak najmniejszej ilości lokat!

"Przeciętne wartości są dla przeciętnych ludzi"
Robert Kiyosaki

5 komentarzy:

  1. Witam. Zapowiada się bardzo fajny blog. Pozdrawiam i czekam na kolejne wpisy

    OdpowiedzUsuń
  2. Witam,

    Mam takie pytanie. Głównie chodzi mi o dzwignię. Fajnie ona wychodzi na papierze ale jakoś ten zwrot z inwestycji jest

    dziwaczny. Co z tego że wychodzi wyższy jak po dokładnych wyliczeniach wydaje mi się że zarobię mniej. Może robię jakiś

    błąd więc proszę o korektę.


    Zrobiłem takie obliczenia. Założyłem że wartość nieruchomości ani nie stanieje ani nie wzrośnie w ciągu trwania

    inwestycji.

    Więc tak mamy 200tys zł. Możemy za to kupić kawalerkę za gotówkę lub tą samą kawalerkę przy lewarowaniu 50% kredytem

    (czyli 100 tys nasze i 100tys banku).

    Mamy więc dwie sytuacje. Wydajemy 100% naszych oszczędności i kupujemy kawalerkę za 200tys.

    Albo pozostaje nam 100tys a za resztę kupujemy kawalerkę i bierzemy kredyt 100tys. Zakładam że przychód z najmu wyniesie

    8400 zł (po 400zł od osoby + 50% za wakacje).

    Aby z najmu spłacać kredyt muszę mieć w miarę niską ratę. Wyszło mi z kalkulatora kredytowego 20 lat po 632 zł

    miesięcznie. Rocznie po opłaceniu kredytu zostaje mi 816zł co po 20 latach daje (licząc że pieniądze te pracują na

    lokacie) daje: około 24 tys. Pozostało oczywiście 100tys które też może pracować np na lokacie. Po 20 latach będzie

    tego: 198 978,88 (koło 200 tys.). Czyli razem 224tys.


    Teraz drugi przypadek wydaliśmy całość: i mamy przychód 8400 zł. rocznie. Wkładamy ten przychód na lokatę i po 20 latach

    mamy: 245 tys.

    Gdzie tu logika. Moim zdaniem coś jest nie tak z procentami w powyższych przykładach. Jaki jest procent nominalny

    kredytu? Za ile można wynająć max kawalerkę? Może przyjełem złe dane.

    OdpowiedzUsuń
  3. Witaj Anonimowy.
    Nie wiem z jakiego jesteś miasta więc nie mogę ocenić danych dotyczących ceny zakupu i kwoty najmu. Reszta założeń jest mniej więcej ok.
    Nie bardzo rozumiem czemu dochody nieruchomości przepuszczasz jeszcze przez wyniki lokat – naszym celem jest w tym przypadku zbadanie efektywności lewarowania dla inwestowania w mieszkania na wynajem. Taki zabieg powoduje więc, że obliczenia niepotrzebnie się komplikują a wynik może przestać być miarodajny – zamiast skupić się na ocenie strategii finansowania nieruchomości zaczynamy oceniać lokaty a przecież nie o to chodzi.
    Twoje wyliczenia są poprawne matematycznie, jednak starałeś się przyjąć dane uśrednione a to podstawowy błąd i w takiej sytuacji zachęcałbym do ponownego zagłębienia się w sens artykułu.
    Jaki jest Twój cel inwestycyjny? Ile chcesz zarabiać i za ile czasu? Czy osiągniesz to jedynie kupując mieszkania na wynajem czy także za pomocą innych inwestycji? Ile własnej gotówki chcesz poświęcić na zakup inwestycji? Co ile czasu jesteś w stanie kupować mieszkanie? Jaki jest minimalny miesięczny/roczny dochód z jednego mieszkania, który doprowadzi Cię do celu? Odpowiedz sobie na te pytania a dopiero potem myśl jak to osiągniesz.
    Staraj się patrzeć jak najszerzej. W moim mieście przychód z kawalerki jest CONAJMNIEJ taki, jak podałeś, ale możesz je kupić za 150 tys, lub nawet w okolicach 100 tys. zł. Jeśli więc w Twoim mieście jest tak niekorzystny stosunek cen nieruchomości do stawek za najem to rozważ lokowanie swoich inwestycji w innym mieście lub zastanów się co możesz zrobić, żeby nabywać je taniej, bo kalkulowanie inwestycji, do której przy POZYTYWNYCH założeniach przez 3 miesiące w roku musisz dokładać raczej nie ma sensu.
    Pozdrawiam i życzę jak najwięcej okazji inwestycyjnych.

    OdpowiedzUsuń
  4. Artykuł ciekawy i dający do myślenia. Prosiłbym autora o dokładniejsze wyjaśnienie w jaki sposób kupować nieruchomości tak tanio jak nawet 30 % ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Witaj Marku. Żeby kupić nieruchomość tak tanio trzeba znaleźć właściciela nieruchomości, który ma problem. Zazwyczaj dotyczy to osób zadłużonych i nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym. To są bardzo ciekawe sprawy ale z pewnością nie do dokładnego wyjaśnienia przez komentarz na blogu.

      Usuń