Inwestowanie w nieruchomości

Czy warto korzystać z usług pośrednika?

2011-12-28T16:54:00.000+01:00

„Radzę nie korzystać z usług pośredników. Informacje o mieszkaniach można znaleźć samemu. Kosztuje to mniej czasu, zdrowia i pieniędzy, niż wynajęcie pośrednika.” - to słowa pani V., która stała się ostatnio ofiarą kuriozalnej transakcji w Szczecinie (patrz: link pod artykułem). Trudno dziwić się jej rozgoryczeniu, skoro korzystała z usług niekompetentnych osób. Całą sytuację opisała Rzeczpospolita. Czy Pani V. ma rację? Czy można było uniknąć całej sytuacji?

Chcesz kupić nieruchomość, więc udajesz się do jakiegoś biura nieruchomości i przedstawiasz swoje oczekiwania. Agent wyszukuje odpowiednie oferty i przechodzicie do negocjacji prowizji. Poprawnie? Z całą pewnością nie. A jednak tak to wygląda w większości przypadków.

Pośrednik czy giełda adresów?

Tak więc udało Ci się wynegocjować obsługę pośrednika za 1% wartości transakcji. Dostajesz wydrukowaną kartkę z opisem nieruchomości i ruszasz pod wskazany adres. A co z pracą pośrednika? Dlaczego nie było go z Tobą? Czy sprawdził i przedstawił Ci stan prawny obiektu? Czy wsparł Cię w negocjacjach? Czy pomógł w optymalizacji podatkowej transakcji? Czy zabezpieczył Twoje interesy proponując odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej? 1% wydaje się być sporą kwotą jak za wydrukowanie kartki papieru. Warto więc odpowiedzieć sobie na ważne pytanie:

Czego oczekujesz od pośrednika?

Czy potrafisz skutecznie szukać ofert w atrakcyjnych cenach? Czy wiesz jak negocjować z kontrahentem? Czy potrafisz zweryfikować stan prawny budynku i skompletować niezbędne dokumenty? Czy umiesz sformułować umowę przedwstępną chroniącą interesy obu stron? Tym właśnie powinien zajmować się pośrednik i masz prawo tego od niego wymagać. Zanim więc zaczniesz tracić swój czas, a może i pieniądze z niekompetentnym pośrednikiem zastanów się czego konkretnie potrzebujesz i zasięgnij języka. Być może ktoś z Twoich znajomych korzystał niedawno z usług któregoś biura i może podzielić się z Tobą spostrzeżeniami. Jeśli nie masz takiej możliwości to wystarczy szczera rozmowa w kilku biurach – po paru spotkaniach łatwo wyczujesz stopień zaangażowania i profesjonalizmu poszczególnych osób lub firm.

Jak rozpoznać dobrego pośrednika?

Oto kilka symptomów, które Ci pomogą:

nie pracuje za zaniżone stawki, znacznie poniżej średniej na rynku
jest wyczulony na Twoje potrzeby i stara się im sprostać
uczestniczy w prezentowaniu nieruchomości
jest kompetentny i chętnie dzieli się wiedzą bez względu na to, czy podpisałeś z nim umowę

Jeżeli znalazłeś kogoś takiego to nie musisz się obawiać, że spotka Cię sytuacja taka, jak panią V. Jeśli zaś cena obsługi jest dla Ciebie jedynym kryterium – lepiej pracuj bez pośrednika, przynajmniej nie będziesz miał do nikogo pretensji gdy transakcja skończy się porażką.

Podsumowując, dostrzegam na polskim rynku dziwną sytuację. Osoby zawodowo związane z rynkiem nieruchomości chętnie korzystają z usług biur mimo, iż posiadają niezbędne kompetencje aby działać bez nich. Natomiast laicy przeprowadzający często pierwszą i jedyną transakcję w życiu starają się jak ognia unikać pośredników lub pracować z najtańszymi (czyli najczęściej – najmniej kompetentnymi). Nie dziwmy się więc, że czytamy potem o takich sytuacjach...

Link do artykułu w Rzeczpospolitej:

http://www.ekonomia24.pl/artykul/707218,775401-Pechowa-transakcja-w-Szczecinie.html

Dlaczego nie możesz sprzedać mieszkania?

2011-11-26T13:19:00.000+01:00

Polski rynek nieruchomości utknął w marazmie. Niemal codziennie rozmawiam z osobami, które od miesięcy próbują sprzedać swoje domy lub mieszkania i tracą już nadzieję na znalezienie kupca. Czy jednak musi tak być? Oto niezawodne sposoby, przy pomocy których bardzo szybko sprzedasz swoją nieruchomość.

Skorzystaj z pomocy specjalisty lub sam bądź specjalistą.

Korzystanie z usług biur nieruchomości ma wiele zalet i równie dużo wad. Na pewno warto porozmawiać z kilkoma dobrymi agentami i dowiedzieć się co mogliby zrobić aby pomóc Ci sprzedać nieruchomość. Jeśli jednak zdecydujesz się próbować sprzedać bezpośrednio to nakreśl sobie plan działań, które Ci w tym pomogą. Ogłoszenia w lokalnych gazetach i portalach z ofertami to absolutna konieczność, ale to może nie wystarczyć. Przyłóż się i zrób dobre zdjęcia i profesjonalny opis, który będziesz zamieszczał w ogłoszeniach. Rozważ wywieszenie banera bądź tablicy informującej o sprzedaży nieruchomości. Powiedz znajomym, że szukasz kupca, zamieść link do Twojego ogłoszenia na swojej tablicy na portalu społecznościowym. Możesz też wkleić je na tablicach różnych grup tematycznych związanych z nieruchomościami. Poczta pantoflowa ma bardzo dużą siłę rażenia!

Klient to Twój przyjaciel

Gdy już dojdzie do spotkania z klientem staraj się jasno i wyczerpująco udzielać mu informacji na temat nieruchomości – jej stanu prawnego, technicznego, związanych z nią opłat itd. Nie reaguj ze zniecierpliwieniem na szczegółowe pytania klienta – dla niego ten zakup jest bardzo ważny i to naturalne, że chce poznać wszystkie szczegóły. Dając odczuć, że nie podoba Ci się wnikliwość rozmówcy sprawisz, że zacznie Cię postrzegać negatywnie jako osobę i pomyśli, że masz coś do ukrycia. Miej przygotowane i chętnie udostępniaj wszystkie posiadane dokumenty dotyczące nieruchomości – akt własności, wypis z rejestru gruntów i budynków, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o niezaleganiu z czynszem, umowę kredytową i list z banku określający aktualne zadłużenie (w zależności od rodzaju nieruchomości i jej sytuacji prawnej). To sprawi dobre wrażenie i znacznie przyspieszy ewentualną transakcję.

Dostosuj cenę do warunków panujących na rynku

Jeżeli kupiłeś nieruchomość w czasie boomu, np. w okolicach 2008 roku i musisz ją sprzedać w czasie dekoniunktury to z pewnością trudno Ci zaakceptować fakt, że nikt nie chce zapłacić ceny, która kilka lat temu Ty musiałeś zapłacić. Pamiętaj jednak, że na rynku panuje prawo popytu i podaży a kupującego nie interesuje ile TY musiałeś zapłacić za swój dom czy mieszkanie lub na ile wycenił je rzeczoznawca. Mając do wyboru lepsze oferty po prostu kupi od kogoś innego a Ty dalej będziesz czekał na chętnych. W obecnej sytuacji na rynku na powrót cen do poziomu z 2008r możemy czekać nawet 2-3 lata. Zsumuj sobie dwuletni czynsz, raty kredytu, podatki i inne opłaty, które musisz ponosić i sam zobacz czy opłaca Ci się czekać i poświęcać swój czas na kolejne spotkania z potencjalnymi kupującymi tylko po to, żeby sprzedać za np. 20 tys. zł więcej?

Zaproponuj alternatywny sposób płatności

To nie jest tak, że na mieszkania i domy nie ma popytu. Zapotrzebowanie istnieje, ale coraz więcej osób ma problemy z uzyskaniem kredytu. Od stycznia 2012r problem ten jeszcze bardziej przybierze na sile wraz z wejściem nowych zapisów rekomendacji S. Dlaczego jednak Ty nie miałbyś skredytować kupującemu jego zakupu? Najprawdopodobniej nie potrzebujesz od razu całej gotówki ze sprzedaży – ustal ile realnie jest Ci potrzebne od razu a resztę rozłóż kupującemu na kilka transz lub, jeszcze lepiej, na miesięczne raty np. na 10 lub 15 lat. Wyróżnisz w ten sposób swoją ofertę spośród innych dostępnych na rynku i z pewnością łatwo znajdziesz chętnych na zakup. Oczywiście taką pożyczkę musisz zabezpieczyć wpisaniem hipoteki w księdze wieczystej – dokładnie tak, jak robi to bank. Różnicę stanowi jedynie fakt, że Ty, jako osoba fizyczna musisz zrobić to w formie aktu notarialnego.

Podsumowując: profesjonalizm, empatia i zrozumienie aktualnej sytuacji na rynku to podstawowe czynniki, od których zależy szybkość Twojej transakcji. Jeżeli mimo wszystko masz wątpliwości co do sprzedaży napisz do mnie maila na kwbiznes@gmail.com z informacjami o Twojej nieruchomości – być może będę mógł Ci pomóc.

Jak media robią ludziom wodę z mózgu

2011-09-20T15:22:00.001+02:00

Kolejny raz czytam artykuł w stylu „rentowność inwestowania w nieruchomości jest niższa niż lokaty” i nie mogę uwierzyć w niekompetencję dziennikarzy. Tym razem „fachowym” artykułem popisał się Puls Biznesu. Przedstawiam listę błędów w tym inwestycyjnym science – fiction.

Rentowność najmu a'la pismak

W jaki sposób dziennikarze wyliczają rentowność najmu, na podstawie której głoszą brak opłacalności tego sposobu inwestowania? Weź średnią kwotę wynajmu. Natępnie średnią wielkość kupowanego mieszkania, pomnóż przez średnią cenę ofertową metra mieszkania, następnie, podziel drugą wartość przez pierwsze, przemnóż przez sto i gotowe. Proste? Tylko dla dziennikarza. Oto dlaczego te wyliczenia nie mają nic wspólnego z inwestowaniem.

Kto kupuje za cenę ofertową?

Oczywiście nikt. Wydawałoby się, że do obliczenia rentowności bardziej zasadne będą ceny transakcyjne, te zaś są niższe od ofertowych o kilka do kilkunastu procent w zależności od miasta, typu nieruchomości etc.

I wbrew pozorom nie jest tak dużo trudniej do nich dotrzeć...

Jaki inwestor kupuje za cenę rynkową?

Żaden, a już na pewno nie taki, który posiada doświadczenie. Mając wiedzę w tej dziedzinie można kupować domy czy mieszkania za 70, 50 a nawet 30% wartości. Dziennikarz jednak o tym nie wie, bo takich ofert nie znajdzie przez otoDom. Tu właśnie najjaskrawiej wypaczona została idea inwestowania, którego istotą jest kupowanie nieruchomości o takich parametrach ceny, kosztów i potencjalnych zysków, które dadzą najlepszy cashflow. Jakiekolwiek średnie nie mają tu żadnego znaczenia, liczy się analiza konkretnej nieruchomości – to jednak za mało ogólnikowe, żeby pisać o tym w artykułach, nieprawdaż?

Kto kupuje nieruchomości za gotówkę?

Na pewno nie inwestorzy. Zupełnie nie rozumiem skąd wziął się zwyczaj liczenia rentowności przy założeniu kupna za gotówkę. Rozumiem, że to upraszcza obliczenia, jednak autor takiego artykułu powinien sobie zadać pytanie, czy w ogóle zna kogoś, kogo stać na zapłacenie za mieszkanie czy dom gotówką? Przywilejem i najwspanialszą cechą inwestowania w nieruchomości jest możliwość nabywania ich za pieniądze banku. Jak to wpływa na rentowność? Przeanalizujmy przykład.

Opcja pierwsza:

Masz 200 000 zł więc kupujesz mieszkanie za gotówkę z przychodem rocznym 18 000 zł (12x1500 zł).

Rentowność wynosi 9%.

Opcja druga:

Zamiast wydawać swoje 200 000 zł kupujesz to mieszkanie z 20% wkładem własnym (40 000zł) i uzyskujesz z niego ten sam przychód pomniejszony o ratę kredytu, powiedzmy, że 8400 zł rocznie, a więc już masz 21% rentowności!

Opcja trzecia:

Masz 200 000 zł więc możesz kupić pięć takich nieruchomości z wkładem 20% i uzyskiwać z nich 42 000 rocznie – stopa zwrotu jak wyżej. Tak właśnie działa dźwignia finansowa.

Opcja czwarta:

Kupujesz nieruchomość z dodatnim przepływem pieniężnym bez wkładu własnego (LTV=100%) i jakikolwiek zysk oznacza nieskończoną rentowność, bo zarabiasz, choć nie wydałeś z własnej kieszeni ani złotówki!!

Opcja piąta

Oczywiście możesz też wrzucić swoje 200 000 zł na lokatę i przy dobrych wiatrach zarobić 6% - po odjęciu podatku Belki zarobisz zawrotną kwotę 9720zł.

Powyższe obliczenia są oczywiście uproszczone oraz nie uwzględniają zysków związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Myślę jednak, że stanowią dobry punkt wyjścia do analizy idei i sposobów inwestowania. Gwarantuję Ci drogi czytelniku, że po dokładniejszym zgłębieniu tematu znajdziesz dużo lepsze okazje do inwestowania. Zacząć jednak należy od zmiany nastawienia i obalenia stereotypów, którymi niekompetentni ludzie próbują zmącić Twoją kreatywność. Życzę Ci więc wielu sukcesów i jak najmniejszej ilości lokat!

"Przeciętne wartości są dla przeciętnych ludzi"

Robert Kiyosaki

Sposób na Franka

2011-09-07T14:32:00.002+02:00

Media wmawiają kredytobiorcom, którzy mają problemy ze spłacaniem swoich nieruchomości w szwajcarskiej walucie, że nic nie mogą zrobić. Nie jest to jednak prawda.

Frank w natarciu

Gdy na przełomie mają i czerwca 2011 CHF przebił poziom 3,25 przez Polskę przelała się fala paniki. Marcin Kiepas, analityk X TRade Brokers wypowiadał się wówczas na łamach Money.pl: „Największe poziomy wartości szwajcarskiej waluty mamy już za sobą. Sytuacja w strefie euro uspokoiła się na tyle, że inwestorzy nie będą uciekać od wspólnej waluty. Poziom franka w najbliższych tygodniach może zbliżać się do poziomu 3,30 zł, jednak nie przebije tej granicy i w perspektywie czterech miesięcy osłabi się do poziomu 310-3,20 zł”. Jak sytuacja potoczyła się dalej wszyscy wiemy: frank poszybował w górę ocierając się w połowie sierpnia o 4 złote. Dalszy umacnianie się CHF ostudziła dopiero decyzja Szwajcarskiego Banku Centralnego o związaniu kursu Franka z Euro na poziomie 1,20. Ta wiadomość ostudziła nastroje inwestorów powodując lawinową wyprzedaż Franka i spadek do poziomu 3,5 złotego.

Czy to jednak rozwiązuje problemy kredytobiorców denominowanych w tej walucie?

Przyjrzyjmy się modelowej sytuacji.

Klient, który wziął w sierpniu 2008 roku kredyt na 300 tys. zł denominowany w CHF (ok. 155 tys. franków) ma obecnie do spłaty ok. 143 tys. CHF. Przy bieżącym kursie ma więc do spłaty nieco ponad 500 tys. zł.

Pamiętajmy jednak, że złotówka sukcesywnie osłabia się wobec Euro, do którego usztywniony został kurs Franka. To oznacza, że również kurs CHF/PLN będzie miał tendencję wzrostową a już na pewno prawdopodobieństwo jego spektakularnego spadku jest bardzo nikłe.

Kurs EUR/PLN 07.06.2011-07.09.2011

Kredytobiorca w kropce

Co więc może zrobić osoba, której rata kredytu wzrosła o 500, 700 albo 1000 zł? Media przekonują, że nic. Na przewalutowanie moment jest wyjątkowo niekorzystny a „zwykły klient” nie ma szans na renegocjację warunków kredytu z bankiem. Sprzedaż nieruchomości również wydaje się niemożliwa zważywszy, że wartość kredytu przekracza wartość nieruchomości o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czy rzeczywiście kredytobiorcy, u których wartość kredytu hipotecznego przekroczyła wartość nieruchomości muszą się godzić z płaceniem coraz wyższej raty i realizowaniem kolejnych dodatkowych zabezpieczeń dla banku przez następne 25 lat?

Otóż nie.
Istnieją w Polskim prawie rozwiązania, o których milczą banki i nie wiedzą media. Dzieje się tak zapewne z powodu sporej prawnochłonności tej metody sprzedaży - aby poprawnie i bezpiecznie ją przeprwadzić potrzebna jest bardzo dobra znajomość przebiegu procedur transakcji oraz odpowiednich przepisów prawa. Gdy jednak zawodzą standardowe rozwiązanie trzeba sięgać po nowe.

Jeżeli jesteś osobą, która potrzebuje takiej pomocy lub znasz kogoś w podobnej sytuacji zapraszam do kontaktu na kwbiznes@gmail.com. Chętnie odpowiem na wszystkie pytania.

5 powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości

2011-09-02T15:13:00.000+02:00

Możliwość stosowania dźwigni finansowej czy korzyści podatkowe to niektóre z powodów, dla których inwestowanie w nieruchomości bije na głowę giełdę, fundusze czy obligacje. Poniżej najważniejsze z nich.

Możesz inwestować i wzbogacać się za pomocą pieniędzy innych ludzi.

Bank nie udzieli Ci kredytu na kupno akcji czy jednostek funduszu inwestycyjnego, za to bardzo chętnie da Ci pieniądze na zakup nieruchomości. Co to oznacza? Po pierwsze zdaniem specjalistów z sektora bankowego nieruchomości są bezpieczniejszą formą lokaty kapitału niż akcje – pewnie zauważyłeś, że nie zdarza się raczej, żeby wartość nieruchomości spadła nagle o 90% co jest nierzadkim zjawiskiem na giełdzie.

Po drugie oznacza to, że możesz zyskiwać na wzroście wartości oraz przepływie pieniężnym Twojej inwestycji bez wyciągania pieniędzy z portfela oraz uzyskiwać ponadprzeciętne zwroty z inwestycji.

Zobrazujmy to na prostym przykładzie.

Powiedzmy, że kupujesz nieruchomość wartą 100 tys zł. Po pięciu latach okazuje się, ze jej wartość wzrosła o 50%. Jeżeli kupiłeś nieruchomość za gotówkę to Twój zwrot z inwestycji wynosi 50%, ale jeżeli kupiłeś ją na kredyt z 20% wkładem własnym (20 tys zł) to Twój zwrot z zainwestowanych pieniędzy wyniósł... 250%. Mechanizm ten nazywany jest dźwignią finansową i pozwala na znacznie szybsze, niż przy pomocy gotówki, pomnażanie kapitału.

Nieruchomość inwestycyjna może przynosić Ci stały, comiesięczny dopływ gotówki.

Aby zarobić na akcjach czy funduszach musisz cierpliwie czekać, aż wzrośnie ich wartość a następnie je sprzedać, by cieszyć się zyskiem. Dobrze zarządzana nieruchomość może przynosić Ci zyski od pierwszego dnia po zakupie bez konieczności pozbywania się jej.

Nieruchomość możesz kupić znacznie poniżej jej wartości.

Akcje, obligacje czy jednostki funduszy inwestycyjnych kosztują w danym momencie tyle samo i nie masz możliwości wynegocjowania niższej ceny zakupu. W przypadku nieruchomości nie tylko masz możliwość negocjacji, ale niejednokrotnie możliwość kupienia jej za 75% czy nawet 50% jej wartości. A to oznacza jeszcze większy zysk dla Ciebie.

Masz wpływ na wartość Twojej inwestycji.

Co możesz zrobić gdy kupisz akcje lub jednostki funduszu inwestycyjnego? Wzrost wartości zależny jest od zarządzających firmą (funduszem), której akcje (jednostki) posiadasz.

W przypadku nieruchomości to TY decydujesz o wzroście wartości inwestycji. Przykładowo możesz odmalować mieszkanie, odnowić elewację domu, czy doprowadzić media do działki.

Nie musisz płacić podatków.

Skoro nie musisz sprzedawać swoich nieruchomości, żeby na niej zarobić to nie musisz płacić podatku dochodowego. Zaś zyski z najmu możesz ochronić amortyzując nieruchomość. Po co dzielić się zyskami z państwem, jeżeli możesz legalnie zatrzymać je dla siebie nawet w całości?

Temat podatków poruszę szerzej w osobnym artykule.

„Ile czasu zajmie Ci zaoszczędzenie miliona a ile pożyczenie tej kwoty?”

- Robert Kiyosaki, „Młody bogaty rentier”

Ranking kredytów hipotecznych – czerwiec 2011

2011-07-05T10:11:00.000+02:00

Polacy wciąż najchętniej wybierają kredyty w złotówkach – wynika z raportu opublikowanego przez Invigo. Najnowsze dane wydają się być zapowiedzią powracającej koniunktury.

Nowe kredyty w PLN stanowiły w I kwartale ok. 80% wartości wszystkich udzielonych kredytów hipotecznych. Trend ten umacnia się konsekwentnie od załamania złotówki w 2008 r., kiedy to kredytobiorcy posiadający kredyty w obcych walutach (zwłaszcza franku szwajcarskim) mocno dostali po kieszeni.

Po dwóch kwartałach spadków, w I kwartale roku 2011 odnotowano wzrost łącznej liczby oraz wartości nowoudzielanych kredytów na poziomie 0,12 proc. (z wyliczeń ZBP wynika, że w IV kw. 2010r. wartość nowoudzielonych kredytów wyniosła 12,2237 mld zł, a na koniec I kw. 2011r. 12,252 mld. zł). Liczba kredytów wzrosła o 1,16 proc. (w IV kw. 2010 r. liczba nowoudzielanych kredytów wyniosła 56 920 natomiast w I kw. 2011r. było ich 57 578). Zmniejszyła się za to średnia wartość udzielonego kredytu – z 214 272 zł do 212 789 zł.

Aby wyłonić najlepszą ofertę kredytową specjaliści z Invigo zestawili propozycje 22 banków przy następujących założeniach:

- mieszkanie o wartości 250 000 zł

- kredyt na 200 000 zł

- okres kredytowania: 30 lat

- zarobki kredytobiorcy: 2461 zł (średnia krajowa netto)

- wiek kredytobiorcy: 30 lat

Wyniki symulacji dla kredytów w PLN ujęte w tabeli prezentują się następująco:

Jak widać najniższą ratę przy powyższych założeniach otrzymamy w banku Nordea.

Warto jednak zwrócić uwagę na bardzo wysokie koszty uruchomienia kredytu – jest to typowy przykład na to, że najniższa rata niekoniecznie oznacza najlepszą ofertę.

Z kolei w uplasowanej na drugim miejscu ofercie banku DNB Nord rzuca się w oczy wysokie obowiązkowe ubezpieczenie na życie – gdybyśmy owe 150 zł uznali za składnik raty to oferta tego banku nie zmieściłaby się w ogóle w zestawieniu!

Na tym tle korzystnie wygląda oferta nr 3 od Pekao S.A. Bardzo niskie koszty uruchomienia, niewygórowane ubezpieczenie nieruchomości i brak obowiązkowego ubezpieczenia na życie sprawia, że propozycja ta może okazać się najkorzystniejsza dla wielu klientów, szczególnie tych nie posiadających dużych środków własnych na realizację transakcji.

Nieco inaczej kształtuje się zestawienie dla kredytów w Euro:

Tu również na atrakcyjność oferty spory wpływ mają ubezpieczenia i koszty uruchomienia. Po raz kolejny jednak w ścisłej czołówce pojawia się oferta banku DNB Nord.

Przy okazji warto zwrócić uwagę na zagadnienia związane z ryzykiem kursowym.

Większość osób wciąż nie jest świadoma specyficznej sytuacji polskich kredytobiorców. Związane jest to z planami wejścia Polski do strefy Euro, co oznacza, że dla wielu osób walutą rozliczeniową przez większość czasu będzie Euro a ryzyko walutowe dotyczy także zobowiązań zaciągniętych w Polskich Złotych.

Aby to zobrazować warto przytoczyć pewien przykład. Najprawdopodobniej Polska przyjmie Euro za jakieś 5-9 lat. Pytanie – po jakim kursie? Większość prognoz mówi o znacznym umocnieniu złotego. Znajduje to odzwierciedlenie w działaniach Rady Polityki Pieniężnej, która już czterokrotnie w tym roku podniosła stopy procentowe. Analitycy przewidują różne kursy wymiany sięgające 3,2 zł/1 Euro a nawet poniżej 3 zł za Euro. Przyjmijmy jednak, że wymiana nastąpi za 6 lat i złoty umocni się przez ten czas jedynie o 15%, do 3,4 zł/1 Euro. Za przykład weźmy kredytobiorcę, który zaciąga teraz kredyt w wysokości 400 tys. zł na 30 lat. Jak będzie wyglądało jego zobowiązanie w 2017 roku? Kredytobiorcy, który zaciągnie kredyt w Euro pozostanie do spłaty 89 tys. Euro. W przypadku kredytu zaciągniętego w złotówkach zostanie do spłaty mniej więcej 370 tys. zł, czyli po przewalutowaniu będzie to 109 tys Euro.

Jak widzieliśmy w powyższych zestawieniach rata kredytu w Euro jest średnio ponad 200 zł niższa niż w złotówce. Warto więc rozważyć zaciągnięcie kredytu w tej walucie i ulokowanie tej różnicy w planie systematycznego oszczędzania. Będzie on świetnym zabezpieczeniem ewentualnych niekorzystnych wahań kursowych. Z dużym prawdopodobieństwem okaże się, że z okazji wejścia do strefy Euro posiadasz dodatkowe środki do rozgospodarowania w wysokości nawet do 20 tys. zł.

Wyznacz swój cel!

2011-05-31T23:38:00.000+02:00

Zanim zaczniesz budować swój portfel nieruchomości najważniejszą rzeczą, jaką musisz zrobić jest określenie celu Twojej inwestycji. Jeżeli dobrze wyznaczysz swoje cele z łatwością określisz jaki portfel nieruchomości jest Ci potrzebny i, co za tym idzie, będzie Ci dużo prościej nakreślić szczegółowy plan dojścia do zamierzonych celów.

W zależności od tego, co chcesz osiągnąć możemy wyróżnić dwa typy inwestycji – inwestycje skierowane na wzrost kapitału oraz inwestycje skierowane na przepływ pieniężny (cashflow).

Pierwszy typ inwestycji to idealne rozwiązanie dla osób, które posiadają nadwyżkę gotówki i chcą umieścić ją w taki sposób, aby skutecznie ją pomnożyć.
Pod tym względem nieruchomości stanowią świetną alternatywę dla akcji, obligacji czy jednostek funduszy inwestycyjnych, o lokatach bankowych nie wspominając.
I tak przykładowo kupujesz działkę rolną o wartości 100 tys zł, która w cztery lata podwaja swoją wartość. Po tym czasie sprzedajesz ją więc za 200 tys zł, czyli zarobiłeś 25% w skali roku.
Od tego być może będziesz musiał odjąć podatek od nieruchomości oraz podatek od sprzedaży – kwestiami podatków i ich optymalizacji zajmę się jednak w osobnym wpisie.
Dodatkowo możesz także zarządzać wzrostem wartości działki – jej wycena będzie wyższa jeżeli w międzyczasie przekształcisz ją na działkę budowlaną, przyłączysz media, czy podzielisz na kilka mniejszych działek budowlanych.

Drugi typ inwestycji, skierowany na cashflow, ma za zadanie wygenerować dla Ciebie regularny strumień gotówki (zwany często przychodem pasywnym), który co miesiąc będzie zasilał Twój domowy budżet lub kolejne inwestycje. I tak przykładowo możesz kupić mieszkanie, które wynajmiesz studentom, generując dla siebie, powiedzmy 1000 zł miesięcznie. Kwestie podatkowe i szczegółowe wyliczenia tego rozwiązania również opiszę w specjalnym wpisie już niedługo.
Inwestycje skierowane na cashflow to zazwyczaj po prostu biznes oparty na nieruchomościach – co miesiąc otrzymujesz przychody oraz ponosisz koszty, po zestawieniu których powinien pojawić się zysk:-)

Tak więc zanim podejmiesz decyzję co do kierunku inwestowania przemyśl czego potrzebujesz. Ważne jest, żebyś ten cel miał zawsze przed sobą, gdyż na Twojej drodze będą pojawiać się różne okazje, nie zawsze zgodne z przyjętą przez Ciebie strategią. Przykładowo jeżeli Twoim celem jest osiągnięcie pasywnego przychodu z nieruchomości w wysokości 15 tys. zł i postanowisz, że osiągniesz go budując portfel mieszkań studenckich to zakup pięknej działki na Mazurach w niezwykle okazyjnej cenie nijak nie przybliży Cię do realizacji Twojego celu.

“Cały świat usuwa się z drogi człowiekowi, który wie, dokąd zmierza.”
Anonimowe

O czym będzie ten blog?

2011-05-23T18:14:00.000+02:00

Witam Cię serdecznie drogi Czytelniku!
Cieszę się, że tu trafiłeś.
Pomysł na tego bloga narodził się z pasji. Nieruchomościami zajmuję się już od kilku lat i od dłuższego czasu dojrzewała we mnie chęć podzielenia się moją wiedzą i doświadczeniem z innymi.
Ten blog dotyczy przede wszytkim inwestowania w nieruchomości, toteż będą się tu pojawiać wpisy związane z tym tematem - inoformacje z rynku, raporty i analizy wraz z komentarzami, strategie inwestycyjne i wszystko, co może być przydatne profesjonalnemu Inwestorowi.
Dodatkowo będę się z Tobą dzielił także wartościową treścią z szerzej pojętego runku nieruchomości - pojawią się tu najciekawsze projekty domów i wnętrz, oryginalne realizacje i wiele więcej. Koniecznie zaglądaj tu jak najczęściej!