Nieruchomości

czwartek, 7 stycznia 2016

Koniec ze zmuszaniem lokatorów do opuszczenia mieszkania?

Dziś weszła w życie nowelizacja kodeksu karnego, która ogranicza możliwości wymuszenia opuszczenia lokalu przez lokatora.

Kluczowe znaczenie dla inwestorów ma nowy art. 191 §1a kodeksu:
"§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego."
Chodzi o karę pozbawienia wolności do lat 3, która wymieniona jest w poprzednim paragrafie. Informacja ta jest istotna dla inwestorów i zarządców nieruchomości na wynajem, gdyż do tej pory wiele osób korzystało z takich metod, jak choćby wprowadzenie nowych lokatorów w celu pozbycia się poprzednich, nie wspominając o długotrwałych remontach, czy dewastacjach lokali.

Lepiej zapobiegać niż leczyć

Powyższe zdanie to już prawie truizm, ale dla mnie to stwierdzenie było i jest podstawą biznesu i życia w ogóle. Teraz, wobec zmian prawnych, jeszcze bardziej istotne staje się zadbanie o właściwe relacje podczas przeprowadzania transakcji. Czy lepsze efekty przynosi działanie w myśl zasady: "kto ma rację?", czy też: "jak zaspokoić potrzeby wszystkich stron transakcji?" Moim zdaniem zdecydowanie to drugie. Przeprowadzając transakcję (kupując nieruchomość) warto zawczasu poznać potrzeby wszystkich interesariuszy i spróbować osiągnąć rozwiązanie satysfakcjonujące wszystkich. To prawie zawsze jest możliwe, choć wymaga wysiłku. Wysiłek ten zawsze będzie jednak mniejszy niż późniejsze nękanie lokatora. I nie grozi za niego 3 lata więzienia. 

A co Wy sądzicie o nowelizacji?


piątek, 20 listopada 2015

Home staging na bogato

Skuteczne zwiększanie wartości nieruchomości ma wiele twarzy. Dziś poruszę ten temat ponownie, tym razem z innej perspektywy.


metamorfoza domu
Co łączy dwa powyższe domy?

Otóż wprawne oko z pewnością zauważy, że jest to... ten sam dom. Co więcej, jego przemiana nie wynika z generalnego remontu. Odświeżeniu uległ on jedynie z zewnątrz, zaś zmiany w założeniu miały być tanie. Zanim jednak zajmiemy się kosztem metamorfozy zastanówmy się nad istotą zagadnienia. 

Jaką różnicę wartości wygenerował ten remont?

Po rzuceniu okiem na oba obrazki nie ma wątpliwości, że mamy do czynienia z dwoma skrajnymi segmentami rynku. Dom z pierwszego zdjęcia będzie znajdował się pośród kilku procent najtańszych ofert na rynku. Z kolei dom na drugim zdjęciu z miejsca plasuje się w segmencie premium. Jego wartość na tle innych nieruchomości dostępnych na rynku będzie oczywiście zależna od lokalizacji czy standardu wykończenia wnętrza. Jednak doświadczenie pokazuje, że osiągnięcie "efektu wow" i zrobienie na klientach - potencjalnych kupujących - świetnego pierwszego wrażenia pozwala sprzedać nieruchomość często powyżej średnich cen na rynku. Zakładam, że dom będzie lokował się pośród 20% najdroższych ofert na rynku. Co to oznacza w praktyce?

Czas na zysk

Żeby sprawdzić o ile można byłoby zwiększyć wartość domu w powyższy sposób posłużyłem się następującą metodologią. Dla wybranych polskich miast sprawdziłem zakres cen ofertowych domów o podobnych do powyższego parametrach: powierzchnia użytkowa 90-130 m², działka o powierzchni 1000 - 2000 m². Dla wariantu "przed remontem" przyjąłem górną wartość z 10% najtańszych ofert, zaś dla wariantu "po remoncie": dolną wartość spośród 20% najdroższych nieruchomości. W miarę możliwości szukałem ofert w porównywalnych lokalizacjach. Analizy dokonałem na podstawie ofert z jednego z najpopularniejszych portali ogłoszeniowych.

Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków - analiza nieruchomości

Jak widać w każdym z przypadków mamy do czynienia mniej więcej z podwojeniem wartości nieruchomości. Jaki koszt trzeba ponieść, żeby w tak zdecydowany sposób podnieść wartość domu? Do uzyskania spektakularnego efektu konieczne będzie zaangażowanie profesjonalnego biura projektowego. Pomoc architektów pomoże zoptymalizować działania i zapewni, że efekt będzie warty włożonych w remont środków. Dom, który pokazałem na początku artykułu został wyremontowany w 2011 roku za mniej więcej 110 tys zł. Dziś taka kwota byłaby oczywiście wyższa ze względu na wyższe koszty materiałów i robocizny, zakładam, że byłoby to ok. 140 tys zł. Do tej kwoty należy doliczyć wynagrodzenie biura projektowego. Ten koszt jest bardzo indywidualny, przyjmijmy, że będzie to 10 tys zł. Całość kosztów mieści nam się więc w ~150 tys zł. Jak więc widać wykazując się sprytem i zatrudniając odpowiednich specjalistów można wygenerować sześciocyfrowy zysk z nieruchomości. Po obliczeniu ROI wg. tak przyjętych liczb wychodzi nam zwrot z inwestycji na poziomie od 38% dla Krakowa, przez 50% dla Poznania i Wrocławia aż po 80% dla Warszawy. To oczywiście przy założeniu, że całą transakcję sfinansujemy ze środków własnych. Przy posłużeniu się środkami zewnętrznymi, np. kredytem te liczby będą jeszcze bardziej spektakularne. Biorąc pod uwagę, że cały proces da się przeprowadzić w mniej niż rok można to chyba uznać za godziwy zarobek :)

Oczywiście powyższa analiza ma charakter bardzo orientacyjny. Potraktuj ją raczej jako inspirację. Jeśli interesujesz się inwestowaniem w nieruchomości z pewnością zdajesz sobie sprawę, że każdy przypadek należy analizować indywidualnie. Taka strategia może jednak wydatnie pomóc zarobić na szybkim obróceniu nieruchomością, albo po prostu przyczynić się do korzystniejszej sprzedaży domu, którego chcesz się pozbyć.

Jeśli Cię to zainteresowało, to więcej informacji na temat metamorfozy domu wraz ze zdjęciami znajdziesz na stronie bryla.pl

wtorek, 1 września 2015

Korzystne zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych

Od dzisiaj wchodzą w życie nowe, znacznie korzystniejsze zmiany w programie MDM. Co dokładnie się zmienia?

Najważniejszą zmianą jest możliwość skorzystania z dopłaty na zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego. Jak już pisałem w jednym z artykułów nie każdy może chcieć mieszkać na obrzeżach miasta. W skali całego kraju ma to zresztą niebagatelne znaczenie: dotychczasowe zasady programu stymulowały rozlewanie się miast na obrzeża, czyli bardzo niekorzystne zjawisko znane także jako urban sprawl. Taka polityka rozwoju sprawia, że coraz więcej ludzi zmuszonych jest do dalekich dojazdów do pracy, szkoły, kina, na zakupy, co powoduje lawinowy wzrost korków w miastach. Jednocześnie dramatycznie rosną koszty obsługi przedmieść: trzeba tam przecież doprowadzić i utrzymywać drogi, wodociągi, kanalizację, komunikację publiczną i tak dalej. O niebezpieczeństwach i efektach takiej polityki pisałem kiedyś w kontekście Katowic.
Tak więc rozszerzenie programu o rynek wtórny jest bardzo dobrą zmianą. Zaznaczyć warto, że do nieruchomości z rynku wtórnego dopłata jest jednak niższa i wynosi 90% dopłaty do tych z rynku pierwotnego.

Druga istotna zmiana to dopuszczenie możliwości przystąpienia do kredytu osób ze sobą niespokrewnionych. Oznacza to dostęp do programu dużej grupie osób żyjących w związkach nieformalnych.

Trzecia zmiana to wprowadzenie dodatkowych benefitów dla rodzin wielodzietnych. W przypadku rodzin posiadających troje lub więcej dzieci dopłata może wynieść aż 30% wartości odtworzeniowej. Zniesiono także dla takich rodzin limit wieku kredytobiorców, który dla wszystkich pozostałych wynosi 35 lat.

Przypominam, że zgodnie z zasadami programu mieszkań zakupionych w ramach MDM nie wolno wynajmować przez pierwsze pięć lat od zakupu. W razie, gdybyśmy jednak po zakupie zmienili zdanie można zrezygnować z dopłaty. Zostanie ona odliczona proporcjonalnie do czasu, jaki pozostał do upływu wymaganych 5 lat. 

Szczegółowe informacje na temat programu Mieszkanie dla Młodych znajdują się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.

czwartek, 9 kwietnia 2015

Zostałem radnym

Z niekłamaną dumą informuję, że zostałem wybrany radnym Rady Dzielnicy w swoim mieście. 

Jednocześnie na pierwszym posiedzeniu Rada jednogłośnie wybrała mnie na członka zarządu. W działalność na rzecz lokalnej społeczności angażowałem się coraz intensywniej już od dłuższego czasu. Teraz, z pewnością będzie mnie ona angażować w większym zakresie, toteż posty na tym blogu będą pojawiały się rzadziej. Moja wiedza i doświadczenie z zakresu nieruchomości będzie mi w tej działalności bardzo przydatna. Cieszę się, że będę mógł jej teraz używać nie tylko dla zysków własnych, ale także dla wspierania swojego miasta. Trzymajcie kciuki!

PS. Moją działalność społeczną mogą Państwo śledzić na stronie:
www.dlalublina.wordpress.com

niedziela, 1 lutego 2015

Kupując lokal użytkowy - fakty i mity

Planując zakup lokalu użytkowego na wynajem szukamy takiej lokalizacji, jaka będzie atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Wokół tych oczekiwań narosło wiele mitów i nieporozumień, z którymi chciałbym się obszerniej rozprawić. Dziś zajmiemy się kluczowym aspektem dostępności komunikacyjnej.

Kupując lokal użytkowy na wynajem kierujemy się prawem popytu. Powszechnie wiadomo, że firmy szukają lokalu umiejscowionego na parterze przy głównych ulicach, na których funkcjonuje intensywny ruch pieszy. Gdy jednak przychodzi do szczegółów pojawia się wiele wątpliwości.

Gdzie są miejsca parkingowe?

Powszechnym poglądem jest konieczność zapewnienia klientom miejsc parkingowych. W niektórych branżach jest to faktycznie niezbędne, np trudno wyobrazić sobie, sklep meblowy bez możliwości podjechania samochodem. W większości przypadków jednak okazuje się, że... miejsca parkingowe zmniejszają wartość lokalu. Dlaczego tak się dzieje?

Po pierwsze na ulicach polskich miast brakuje sensownych rozwiązań przestrzennych oraz kultury parkowania. Jeśli więc na ulicy, przy której znajduje się Twój lokal można dowolnie parkować to najprawdopodobniej chodnikiem trudno przejść bo jest zastawiony, wszędzie widać plamy oleju a w koleinach po parkowaniu gromadzi się deszczówka. Trawnik dawno został rozjeżdżony i na jego miejscu kole w oczy zaschnięte błoto.

Lublin, ul. Hipoteczna. Łatwo tu zaparkować, niestety nikt nie ma ochoty tu przebywać.

Oczywiście zdarzą się klienci, którzy docenią możliwość zaparkowania i dojadą specjalnie do Twojego lokalu. Zastanów się jednak, czy przy okazji nie tracisz czegoś znacznie ważniejszego - przestrzeni, w której ludzie chcą przebywać, a przy okazji - zostawiać pieniądze.

Swojego czasu zapoznawałem się z kilkoma niezależnymi badaniami wykonanymi m.in. w Kopenhadze i Bristolu. Ze wszystkich płynął wniosek, iż ograniczenie ilości miejsc parkingowych na wybranych ulicach wpłynęło na wzrost dochodów znajdujących się tam punktów usługowych i handlowych.

Na nasze potrzeby nie będziemy jednak analizować zagranicznych badań. Zamiast tego proponuję wycieczkę do Łodzi i porozmawianie z właścicielami lokali położonych przy ul. 6-go sierpnia. Ulica ta została poddana w 2014 roku gruntownej metamorfozie - ruch samochodowy został ograniczony, zmniejszono ilość miejsc parkingowych, większość przestrzeni oddano osobom poruszającym się pieszo. W efekcie właściciele tamtejszych lokali deklarują wzrost obrotów o nawet 300%. Oczywiście wzrost dochodów Twojego najemcy oznacza także wzrost wartości Twojego lokalu i wyższą stawkę najmu.

Łódź, ul. 6-go sierpnia. Po ograniczeniu ruchu samochodowego znacznie wzrosły dochody okolicznych lokali.

Po zakupy rowerem?

Skoro klient nie zawsze może do Ciebie dojechać samochodem to może będzie mógł rowerem? Bez jaj, przecież nikt nie robi zakupów na rowerze, prawda? Czy aby na pewno? Poniżej zdjęcie parkingu przed marketem jednej ze znanych sieci. Taki widok jest coraz popularniejszy:

Market znanej sieci w Lublinie. Odkąd postawiono stojaki rowerowe stale ktoś z nich korzysta.

Oczywiście faktem jest, że klient przyjeżdżający na rowerze wyda średnio kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt procent mniej na zakupy, niż ten przyjeżdżający samochodem. Jednak na przestrzeni potrzebnej do zaparkowania jednego samochodu można zorganizować parking nawet na 10 rowerów. Rentowność tak wykorzystanej przestrzeni może być więc dużo większa.

Zdaję sobie sprawę, że rower nie jest jeszcze w Polsce postrzegany jako środek transportu i wizja, którą roztaczam może wydać Ci się nieco odległa. Zauważ jednak, że polityka Unii Europejskiej zmusza nas do implementowania rozwiązań zrównoważonego transportu. W efekcie ruch samochodowy w miastach będzie stopniowo ograniczany, zaś nasze władze stymulować będą wzrost przemieszczania rowerem i transportem zbiorowym. Już teraz część polskich miast ma zapisane np. podwojenie udziału ruchu rowerowego w sumie wszystkich podróży w ciągu kilku lat. To oznacza dynamikę wzrostu ilości klientów "rowerowych" na poziomie kilkudziesięciu procent rocznie. Czy nie warto spróbować pozyskać tych klientów do siebie zanim trend zauważy konkurencja? Jeśli jeszcze nie jesteś pewien to obejrzyj film ukazujący jak wygląda poranny korek w stolicy Danii:


środa, 29 stycznia 2014

Mieszkanie dla Młodych – czy to Ci się przyda?

Brałem ostatnio udział w dyskusji na temat przydatności programu MDM wśród inwestorów. Część osób zastanawia się czy i w jaki sposób wykorzystać ten program do zainwestowania w nieruchomość. Napawa mnie to zdziwieniem.

Formalnie w programie MDM mieszkania na wynajem kupić nie można.

Art. 14 ustawy mówi:
1. W przypadku, gdy nabywca lokalu mieszkalnego, w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lokalu mieszkalnego:

1) dokonał zbycia prawa własności lub współwłasności tego lokalu mieszkalnego;
2) wynajął lub użyczył ten lokal mieszkalny innej osobie;
3) dokonał zmiany sposobu użytkowania tego lokalu mieszkalnego w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych;
4) uzyskał prawo własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku lub w związku z zawarciem przez nabywcę lokalu mieszkalnego związku małżeńskiego, – część finansowego wsparcia udzielonego nabywcy lokalu mieszkalnego podlega zwrotowi do Funduszu Dopłat w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty uzyskanego dofinansowania wkładu własnego oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60.”


Oczywiście można próbować obejść część zapisów, np. kupując następne lokale na spółkę kapitałową lub wynajmując mieszkanie na czarno. Pytanie tylko po co?
Limity programu są tak niskie, że kupić można w zasadzie tylko lokale położone w kiepskich lokalizacjach na obrzeżach miast. To oznacza niższy przychód z najmu i potencjalnie większy współczynnik pustostanów. Tymczasem na rynku wtórnym bez problemu można znaleźć okazje do zakupu mieszkań 15% poniżej cen rynkowych a często jeszcze taniej. Łatwiej, taniej i bez ryzyka.

poniedziałek, 30 grudnia 2013

Jak zrobić miasto, w którym ludzie chcą żyć?

Katowice mają problem – centrum miasta się wyludnia, zaś miasto nie ma sensownego pomysłu jak zmienić ten stan rzeczy. Co zrobić, żeby nie skończyć jak Detroit?
Problem został opisany w artykule w GW: link

Co poszło nie tak?

Świetnie położone miasto, bardzo dobry rynek pracy – najwyraźniej to nie wystarczy, żeby zadowolić mieszkańców. Władze Katowic zdegradowały centrum przeprowadzając przez jego środek olbrzymie arterie komunikacyjne, które obniżyły jakość życia i ułatwiły ucieczkę mieszkańców na obrzeża. Mimo że każdy z nas chciałbym mieć jak najlepszą infrastrukturę komunikacyjną nie wszyscy zdajemy sobie sprawę, jakie implikacje niosą za sobą określone decyzje. Hałas, spaliny, wibracje, korki – to czynniki obniżające jakość naszego życia. Nic więc dziwnego, że mieszkańcy uciekają z takiego miasta, które w efekcie zaczyna umierać.

Gdzie szukać recepty?

Gdy pracowałem jako agent nieruchomości na co dzień poznawałem oczekiwania potencjalnych kupujących i najemców. Te doświadczenia bardzo mi się przydały bo teraz dużo łatwiej ocenić mi popyt na daną nieruchomość zarówno obecny jak i przyszły, skorelowany z planami rozwoju miasta. A ludzie szukający swojego lokum zwracają uwagę wciąż na te same elementy - jakość otoczenia (zieleń, place zabaw), bliskość punktów użyteczności publicznej (szkoła, przedszkole, przystanek etc.). Czynnikami obniżającymi popyt są natomiast zwykle: widok na ruchliwą ulicę lub ekrany akustyczne, hałas, zdegradowana i zaniedbana przestrzeń. Receptę na te problemy znalazł Wiedeń – miasto, które wśród najlepszych miast do życia na świecie zajmuje drugie miejsce już trzeci rok z rzędu. Wiedeńczycy doszli do wniosku, że indywidualny ruch samochodowy jest czynnikiem zasadniczo obniżającym jakość życia. Zamiast dostosowywać przestrzeń do samochodów (jak ma to miejsce w Polsce) uważa się tam, że to samochody mają dostosować się do przestrzeni. Wprowadzono tam więc priorytety komunikacyjne: najważniejszy jest przemieszczający się pieszy, następnie komunikacja zbiorowa, potem komunikacja rowerowa a na samym końcu indywidualny transport samochodowy.
Tendencja taka nie jest zresztą domeną wyłącznie Wiednia. Przebudowa systemów komunikacyjnych pod kątem jakości życia i wyższej, niż w przypadku indywidualnego transportu samochodowego, wydolności ma miejsce w miastach Niemiec, Francji, Holandii, Belgii, krajach Skandynawskich czy Korei Południowej.

Rewitalizacja Seulu. Żródło: machine4living.com

Ciekawe przykłady płyną ostatnio nawet z Moskwy, gdzie problemy komunikacyjne próbowano rozwiązać budując nawet dwudziestopasowe drogi dojazdowe do centrum (sic!). Dziś część z tych dróg jest zamieniana na wysokojakościowe przestrzenie publiczne a miasto wdraża potężne projekty dla transportu alternatywnego.

Moskwa. Kilkunastopasowe ulice nie rozwiązały lecz zwiększyły problemy komunikacyjne.

Co będzie dalej?

Katowiccy włodarze jeszcze nie zdają sobie sprawy, że wymyślonym przez siebie sposobem nie rozwiążą problemów, lecz spowodują kolejne. Zasiedlając centrum osobami, których nie stać na mieszkanie gdzie indziej doprowadzą do powstania getta, które generować będzie przestępczość i postępującą degradację. A gdy degradacja znajdzie umocowanie w tytułach własności prawdziwa rewitalizacja stanie się misssion impossible – bo nie będzie możliwa do przeprowadzenia bez ciągnących się latami przesiedleń. A będzie jeszcze gorzej. W międzyczasie trzeba będzie przecież ponosić gigantyczne koszty doprowadzenia i utrzymania infrastruktury na rozlane przedmieścia oraz regulować zadłużenie zaciągnięte na te cele. Nie chcę być czarnowidzem, ale sądzę, że doprowadzi to do niewypłacalności części polskich miast, zwłaszcza, w kontekście ujemnego przyrostu naturalnego (a co za tym idzie spadku przychodu z podatków).
Szkoda, że wiedza, która znana jest już od dawna urbanistom i władzom miast na całym świecie z takim trudem dociera do Polski. Zwłaszcza, że te wyzwania można rozwiązać taniej i łatwiej niż generując kolejne problemy.